《意見稿》征集意見時間為：2024年7月17日至2024年8月16日；有異議的在時間段內(nèi)可提出！

此次的《意見稿》，幾乎確定了未來10年，越秀區(qū)城市更新的主要目標(biāo)方向；哪些地方要大力升級改造、可以拆除重建，哪些只能微改造，連多個地區(qū)能建多高都有了具體規(guī)定！

當(dāng)然，這份規(guī)定不僅說了“政府做地”，也支持權(quán)屬人自行改造！

下面，簡單說一下《意見稿》的大概內(nèi)容：

先簡單總結(jié)一下：未來越秀區(qū)大力推進(jìn)城市更新、主要可以大面積拆除重建的區(qū)域，應(yīng)該主要集中在：廣州火車站地區(qū)、珠江西段、環(huán)市東、登峰、五羊、寺右等地。

至于其他區(qū)域，或者以微改造為主，或者只能控制建筑高度在30m甚至12m的自主拆除重建改造。

目前越秀區(qū)在實施城市更新時，主要存在以下難點：

1、歷史協(xié)同路徑待暢通，限高。

2、產(chǎn)業(yè)升級空間待挖掘。

3、公共空間體系待串聯(lián)。

4、民生保障短板待補(bǔ)強(qiáng)。

5、實施路徑制度待完善。

例如，全區(qū)受建筑控高的三舊圖斑共 6.22 平方公里，占圖斑總量的 50.7%。這50.7%的用地，有的最高只能建30m，部分地區(qū)甚至只能建12m。

另外，還有49.2%的三舊圖斑位于各類歷史文化保護(hù)線內(nèi)！

這就使得本來區(qū)域面積就小、未開發(fā)用地極少的越秀區(qū)，想進(jìn)行城市更新更缺土地、更難平衡經(jīng)濟(jì)賬！

所以，在經(jīng)過文保、生態(tài)、道路等各種規(guī)劃疊加分析后，越秀區(qū)識別出“高潛力低效用地”；這估計也將是未來越秀區(qū)城市更新、提升城市形象和稅收的主要區(qū)域！

包括：珠江西段、環(huán)市東、登峰、五羊、寺右等地。

所以，《意見稿》里也明確指出：

舊城鎮(zhèn)改造方面，南洋電器廠改造已進(jìn)入攻堅階段，下一步要謀劃環(huán)市東、五羊新城改造。

舊村莊改造將按“依法征收、凈地出讓”模式推進(jìn)，有序開展寺右村、登峰村、農(nóng)林村、西坑村改造的前期謀劃。

但是，并不是所有的舊城鎮(zhèn)改造項目都會“拆除重建”。

《意見稿》提及：

廣州火車站片區(qū)：作為新商貿(mào)總部采用“做地＋有機(jī)更新”方式，優(yōu)先啟動土地整備，采用收儲+微改+局部改造相結(jié)合方式升級。

五羊片區(qū)：作為國際商務(wù)區(qū)采用“留改拆并舉”方式，開展分期征拆、滾動開發(fā)，首期出讓地塊的出讓金用于反哺后續(xù)征拆安置與建設(shè)，逐步置換。

環(huán)市東－黃花崗：作為中央活力區(qū)采用“有機(jī)更新+微改”方式，堅持應(yīng)留盡留，重點開展修補(bǔ)、織補(bǔ)式更新。

麓湖片區(qū)：作為數(shù)字產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺采用“統(tǒng)租+微改”方式，探索立體式功能混合，底層商辦+上層居住。

東山片區(qū)：作為生命健康產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)采用“低效樓宇改造”方式，結(jié)合城市更新盤活低效用地。

所以，目前應(yīng)該只有火車站和五羊片區(qū)有機(jī)會大范圍拆除重建；諸如環(huán)市東、麓湖、東山片區(qū)，應(yīng)該是以“微改造”為主。

推進(jìn)改造的方式里，除了以“國企做地”為主的“啊爺出資”模式外，還大力支持“自主改造”。

如果是“做地”，為了項目更好實現(xiàn)平衡，可以進(jìn)行容積率獎勵/轉(zhuǎn)移、或建筑補(bǔ)償。

如果是自主改造，鼓勵國有土地上的危舊房屋的權(quán)屬人，對B級及以上危房進(jìn)行拆除重建或維修加固。

除了支持新建電梯外，還支持增加少量面積，例如廚房約4㎡，衛(wèi)生間約3㎡。