近日，北京市今冬明春供暖方案確定，2007年11月7日至14日為北京市供暖的點(diǎn)火試運(yùn)行期，并于11月15日開始正式供暖。為保障廣大住戶的切身利益，北京市同時(shí)下發(fā)了《北京市2007——2008采暖季供熱工作方案》，要求各供熱單位必須在10月底前對(duì)供熱設(shè)備夏季保養(yǎng)維護(hù)情況以及安全、消防、環(huán)保狀況進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收，對(duì)上采暖季溫度不達(dá)標(biāo)區(qū)域要逐一排查，不留死角。同時(shí)，各供熱單位供熱前的煤炭?jī)?chǔ)備要達(dá)到60％以上，不具備儲(chǔ)備條件的購煤合同簽約率應(yīng)達(dá)到100％，并全部采用符合環(huán)保要求的低硫煤。各供熱單位在10月底前要配齊司爐、水處理和供熱管理人員，并組織好崗位培訓(xùn)和考核工作，以保證居民正常穩(wěn)定取暖。 北京城市的集中供暖分為市政供暖和小區(qū)供暖兩種方式。市政供暖是目前北方城市最有保障的供暖方式，有國家規(guī)定的時(shí)間和溫度標(biāo)準(zhǔn)，每年供暖季政府都關(guān)注。而小區(qū)供暖則是由物業(yè)企業(yè)控制，一旦發(fā)生糾紛就很麻煩。在采暖季來臨之際，筆者走訪了位于海淀區(qū)知春路的太月園小區(qū)。這個(gè)小區(qū)的業(yè)主曾經(jīng)因?yàn)楣┡瘑栴}與物業(yè)公司發(fā)生不少紛爭(zhēng)。 事件回放 太月園小區(qū)的供暖屬于小區(qū)自建鍋爐房供暖。2005年8月，按照北京市煤改氣的供暖要求，太月園小區(qū)的供暖燃煤鍋爐改為燃?xì)忮仩t，同時(shí)供暖費(fèi)價(jià)格由原來的每年每平方米19元調(diào)整為30元。同年9月，物業(yè)公司開始征收2005年供暖費(fèi)。當(dāng)時(shí)，太月園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)提出，小區(qū)內(nèi)的樓道、步行梯、門口大廳等公攤面積都沒有供暖設(shè)施，因此物業(yè)公司按照建筑面積向業(yè)主收取供暖費(fèi)不合理。2005年11月15日小區(qū)鍋爐房煤改燃?xì)夂螅瑯I(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司執(zhí)行北京市政府的有關(guān)文件精神和小區(qū)業(yè)主大會(huì)的決議，與業(yè)主委員會(huì)簽訂《供暖合同》，但就供暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約事項(xiàng)的認(rèn)定和處罰等雙方始終沒有達(dá)成一致。于是，業(yè)主委員會(huì)利用小區(qū)煤改燃?xì)庠O(shè)備投入運(yùn)轉(zhuǎn)第一年的有利條件，對(duì)整個(gè)供暖期的物耗成本進(jìn)行登記、核算，并依據(jù)成本核算的相關(guān)規(guī)定，計(jì)算出太月園小區(qū)鍋爐房的供暖成本為：18元/每平米*采暖季，并將這份成本資料送到北京市發(fā)改委價(jià)格處，受到有關(guān)部門的高度重視，2006年秋季，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的代表應(yīng)北京市發(fā)改委價(jià)格處的邀請(qǐng)，出席了由北京市發(fā)改委價(jià)格處和國家建設(shè)部有關(guān)部門召開的供暖價(jià)格論證會(huì)，其成本資料得到業(yè)內(nèi)技術(shù)權(quán)威的認(rèn)可，相應(yīng)結(jié)論是：太月園小區(qū)是1995年后建成的，屬于國家規(guī)定的二步節(jié)能住宅，一個(gè)采暖季每平米消耗燃?xì)鈶?yīng)該約8立方。這為太月園小區(qū)供暖的成本核算資料增加了技術(shù)理論依據(jù)。 據(jù)太月園業(yè)主委員會(huì)王主任介紹，北京市政府收取供暖費(fèi)實(shí)際上有兩個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其一是按照建筑面積收費(fèi)，每個(gè)采暖季每平方米30元，其二是按照使用面積收費(fèi)，每個(gè)采暖季每平方米40元。通過測(cè)算，如果按照使用面積每平方米40元收，返算成建筑面積的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平米26元，但是物業(yè)公司卻不同意。 在和物業(yè)公司多次協(xié)商無果的情況下，遵照業(yè)主大會(huì)決議，太月園業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)張貼公告并在互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主論壇上發(fā)布公告，告知業(yè)主可以“緩交2005年供暖費(fèi)”，等待簽訂協(xié)議的通知。2005年11月，北京太月物業(yè)管理有限責(zé)任公司認(rèn)為由于業(yè)主委員會(huì)的告知行為導(dǎo)致了其本季供暖收費(fèi)比例僅為10%，向海淀區(qū)法院起訴太月園業(yè)主委員會(huì)，要求業(yè)主委員會(huì)不要再阻撓物業(yè)公司收取本年度供暖費(fèi)。2006年1月18日，海淀區(qū)法院一審判決駁回太月園物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)公司不服一審判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。經(jīng)審理，2006年6月20日，一中院終審判決，駁回上訴，維持原判。但是直到現(xiàn)在，物業(yè)公司仍堅(jiān)持按照30元的標(biāo)準(zhǔn)收取暖氣費(fèi)，協(xié)議遲遲沒有簽下來。在協(xié)商進(jìn)入僵局的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì)依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在取得北京一家律師事務(wù)所的同意后，決定對(duì)小區(qū)取暖費(fèi)實(shí)施提存見證，選擇參加提存見證的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)組織請(qǐng)銀行代收，轉(zhuǎn)律師事務(wù)所作提存見證，律師事務(wù)所在開出律師函通知物業(yè)公司，據(jù)了解，此筆提存見證的取暖費(fèi)約130萬元，至今仍然存在銀行。 小區(qū)的鍋爐房是太月園的公共配套設(shè)施，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，尚未代表小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂《供暖協(xié)議》，從2005年8月份鍋爐房改造到現(xiàn)在，小區(qū)的生活熱水溫度忽高忽低，不能達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這是很現(xiàn)實(shí)的例子，沒有簽訂《供暖協(xié)議》，怎樣保證供暖的服務(wù)質(zhì)量？   紛爭(zhēng)背后的取暖費(fèi)話語權(quán)標(biāo)準(zhǔn) 一、政府：各方利益的平衡 政府在采暖費(fèi)收取上有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，其中，節(jié)能和公平是兩個(gè)主要的因素。現(xiàn)在中國有上百億平方米的建筑處于采暖區(qū)，其中許多是集中供暖的。對(duì)于政府來說，合理的價(jià)格政策應(yīng)該是：達(dá)到國家強(qiáng)制性建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)（例如 “96標(biāo)準(zhǔn)”—— 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》）的按平價(jià)收取采暖費(fèi)；建筑能耗達(dá)到優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)的（優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)可分為幾個(gè)級(jí)別），按優(yōu)惠價(jià)收取采暖費(fèi)，而且實(shí)行遞減，即節(jié)能越顯著的，優(yōu)惠幅度越大；建筑能耗超過國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的，加收采暖費(fèi)，實(shí)行累進(jìn)，帶有懲罰性^[1]。另一方面從公平的角度來說，小區(qū)采暖費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定需要考慮到業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。基于以上兩方面考慮，2001年北京市物價(jià)局制定了《京價(jià)（商）字〈2001〉372號(hào)》文件。其中第四條中規(guī)定：對(duì)供暖單層建筑高度超過4米和簡(jiǎn)易房屋、工棚及冬季施工特殊用熱的加倍收費(fèi)。如按使用面積收費(fèi),按以上每建筑平方米、采暖季的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除以0.75的換算系數(shù)計(jì)算。例如：燃油鍋爐供應(yīng)居民供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每建筑平方米、采暖季30元，如按使用面積收費(fèi),每使用平方米、采暖季價(jià)格為30÷0.75=40元。以上供暖價(jià)格一律為到戶價(jià)格，不得另加其他費(fèi)用^[2]。這實(shí)際上給了物業(yè)公司和居民雙方很大的自由選擇空間。 二、業(yè)主委員會(huì)：公攤面積中沒有暖氣，為什么要交費(fèi)？ 太月園業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的樓道、步行梯、門口大廳等公攤面積都沒有供暖設(shè)施，且這些部位的溫度沒有達(dá)到政府規(guī)定的溫度標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司按照建筑面積向業(yè)主收取供暖費(fèi)不合理。于是，小區(qū)廣大業(yè)主要求按使用面積和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納冬季取暖費(fèi)，堅(jiān)持供暖成本的核算，完全符合《京價(jià)（商）字[2001]372號(hào)》文件的兩種面積計(jì)算和兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的精神。 供暖應(yīng)該是按套內(nèi)使用面積，就是公眾所說的地毯面積收取，因?yàn)樗浅Ｈ菀子?jì)量，雙方都容易核算，如果按照建筑面積，產(chǎn)生的一個(gè)問題就是很多業(yè)主根本不知道我的公攤部位在什么地方。第二公攤部位的精確尺寸是多少業(yè)主不清楚。 三、物業(yè)公司：供暖價(jià)格是政府定的   物業(yè)公司認(rèn)為， 太月園小區(qū)的供暖屬于小區(qū)自建鍋爐房供暖。按照海淀區(qū)環(huán)保局的要求，2005年由物業(yè)公司投資把燃煤鍋爐改成燃?xì)忮仩t，按照市發(fā)改委燃?xì)忮仩t的供暖費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，太月園小區(qū)的供暖費(fèi)從過去的每年每平方米19元增加到30元，之前物業(yè)公司進(jìn)行了公示^[3]。物業(yè)公司認(rèn)為他們所說的不是空穴來風(fēng)，是依據(jù)京價(jià)商字[2001]372號(hào)文件。物業(yè)公司提及的372號(hào)文件，實(shí)際上是北京市物價(jià)局2001年10月公布的《關(guān)于調(diào)整我市民用供暖價(jià)格和熱電廠熱力出廠價(jià)格的通知》。該通知規(guī)定，燃油鍋爐供應(yīng)居民供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積30元/每平方米*采暖季。 四、372文件：?jiǎn)栴}的癥結(jié) 從以上分析看來，所有紛爭(zhēng)和矛盾的癥結(jié)就在于對(duì)這個(gè)372號(hào)文件的理解。1996年以前，沒有產(chǎn)生商品房的時(shí)候沒有公攤面積，那個(gè)時(shí)候公家分房大家去住，就是按套內(nèi)的建筑面積和套內(nèi)的使用面積收費(fèi)。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前很多居民對(duì)現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在質(zhì)疑，因?yàn)楣┡凑战ㄖ娣e收費(fèi)，但規(guī)定的18度±2度的室溫卻僅限于居民使用面積的范圍。另外，物價(jià)局規(guī)定的2001年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本沿襲了1996年的舊規(guī)定，而1996年還沒有大批的商品房進(jìn)入市場(chǎng)，所以規(guī)定本身也存在一定滯后性。   筆者認(rèn)為，矛盾背后的癥結(jié)就在于基于利益考慮的話語權(quán)大小。究竟是按照建筑面積還是使用面積交費(fèi)，這個(gè)事本身不是最重要的。因?yàn)闊o論按照哪種標(biāo)準(zhǔn)交供暖費(fèi)，關(guān)鍵是，怎么才能交個(gè)明白，達(dá)到各方都滿意的效果。至少，要在各方利益受損度不超過心理預(yù)期的范圍內(nèi)獲取利益平衡。   參考文獻(xiàn)： [1]李華云.建筑節(jié)能的緊迫性與應(yīng)對(duì)之策.2005年3月. [2]北京市物價(jià)局.關(guān)于調(diào)整我市民用供熱價(jià)格和熱電廠熱力出廠價(jià)格的通知. [3]李罡，劉砥礪.太月園小區(qū)：號(hào)召緩交供暖費(fèi) 業(yè)主委員會(huì)當(dāng)被告.  北京青年報(bào).2006年01月12日.     相關(guān)鏈接： 鏈接一： 關(guān)于調(diào)整我市民用供熱價(jià)格和熱電廠熱力出廠價(jià)格的通知 京價(jià)商字[2001]372號(hào)文   市各有關(guān)局、總公司、集團(tuán)公司、各區(qū)縣物價(jià)局: 為促進(jìn)北京市供熱事業(yè)的發(fā)展，緩解企業(yè)虧損的矛盾進(jìn)一步理順供暖價(jià)格，經(jīng)專家論證委員會(huì)論證和價(jià)格聽證會(huì)聽證，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，我市自2001年至2002年采暖期起適當(dāng)調(diào)整我市供暖價(jià)格，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、市熱力集團(tuán)供暖價(jià)格及生活熱水加熱費(fèi) 市熱力集團(tuán)供應(yīng)的民用供暖價(jià)格由每建筑平方米、采暖季20元調(diào)整為24元；供應(yīng)旅游飯店、使館、出租公寓的供暖價(jià)格仍為每建筑平方米、采暖季30元；除上述兩類供應(yīng)對(duì)象以外的用戶供暖價(jià)格也由每建筑平方米、采暖季20元調(diào)整為24元。 以上價(jià)格均含熱力點(diǎn)運(yùn)行費(fèi)用25元、室外管網(wǎng)維護(hù)費(fèi)1元、樓口到散熱片維護(hù)費(fèi)1元。 生活熱水加熱費(fèi)由每噸2.5元調(diào)整為5元。 云崗地區(qū)使用熱電廠熱力供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市熱力集團(tuán)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 二、鍋爐供暖價(jià)格
     1、燃煤鍋爐(直供方式)供應(yīng)的民用供暖價(jià)格由每建筑平方米、采暖季16元調(diào)整為16.5元；供應(yīng)旅游飯店、出租公寓的供暖價(jià)格仍為每建筑平方米、采暖季28元；除上述兩類供應(yīng)對(duì)象以外的用戶供暖價(jià)格也由每建筑平方米、采暖季16元調(diào)整為16.5元。 以上價(jià)格均含室外管網(wǎng)維護(hù)費(fèi)1元、樓口到散熱片維護(hù)費(fèi)1元。
     2、燃煤鍋爐(間供方式)供應(yīng)的民用供暖價(jià)格由每建筑平方米、采暖季18元調(diào)整為19元；供應(yīng)旅游飯店、出租公寓的供暖價(jià)格仍為每建筑平方米、采暖季28元；除上述兩類供應(yīng)對(duì)象以外的用戶供暖價(jià)格也由每建筑平方米、采暖季18元調(diào)整為19元。
    以上價(jià)格均含熱力點(diǎn)運(yùn)行費(fèi)用2.5元、室外管網(wǎng)維護(hù)費(fèi)1元、樓口到散熱片維護(hù)費(fèi)1元。
    3、燃油(柴油)、燃?xì)?天然氣、煤氣)、電鍋爐位應(yīng)的民用供暖價(jià)格由每建筑平方米、采暖季28元調(diào)整為30元,其它供應(yīng)對(duì)象仍為每建筑平方米、采暖季35元。
    以上價(jià)格均含室外管網(wǎng)維護(hù)費(fèi)1元、樓口到散熱片維護(hù)費(fèi)1元。
    三、熱電廠熱力出廠價(jià)格
    國華北京熱電廠(供熱基數(shù)380萬吉焦)、北京第二熱電廠(供熱基數(shù)420萬吉焦)供熱基數(shù)內(nèi)的熱力出廠價(jià)格由18.15元/吉焦調(diào)整為25元/吉焦,超出供熱基數(shù)部分的尖峰鍋爐的熱力出廠價(jià)格由18.15元/吉焦調(diào)整為27元/吉焦,華能北京熱電股份有限公司(原石景山熱電廠)和北京京豐熱電有限責(zé)任公司(原北京第三熱電廠)的熱力出廠價(jià)格由12.76元/吉焦、13元/吉焦統(tǒng)一調(diào)整為18元/吉焦。 各熱電廠的“少回水”價(jià)格仍按原批準(zhǔn)價(jià)格執(zhí)行,有關(guān)計(jì)量問題由供需雙方協(xié)商解決。 四、其它事項(xiàng) 對(duì)供暖單層建筑高度超過4米和簡(jiǎn)易房屋、工棚及冬季施工特殊用熱的加倍收費(fèi)。如按使用面積收費(fèi),按以上每建筑平方米、采暖季的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除以0.75的換算系數(shù)計(jì)算。例如:燃油鍋爐供應(yīng)居民供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每建筑平方米、采暖季30元,如按使用面積收費(fèi),每使用平方米、采暖季價(jià)格為30÷0.75=40元。
     以上供暖價(jià)格一律為到戶價(jià)格,不得另加其他費(fèi)用。 五、本市行政區(qū)域內(nèi)的供熱單位，應(yīng)嚴(yán)格按本通知規(guī)定執(zhí)行,并積極做好對(duì)單位、居民的宣傳解釋工作,保證供熱質(zhì)量,確保供暖溫度達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)(室內(nèi)溫度18℃±2℃以內(nèi)),對(duì)有隱患的部位要及時(shí)維修,保證居民安全過冬。對(duì)借機(jī)亂收費(fèi)的單,物價(jià)檢查部門要予以嚴(yán)肅查處。   北京市物價(jià)局 二00一年十月十七日     鏈接二：太月園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)冬季供暖的成本調(diào)查報(bào)告
    太月園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)冬季供暖的成本調(diào)查報(bào)告：每平米供暖成本：19.48元/平方米 ！
    一．基本情況：太月園小區(qū)總建筑面積23萬平方米，供暖方式是自建鍋爐房供暖，該鍋爐房供暖區(qū)域還包括羅莊東里、醫(yī)藥大廈、國家計(jì)生委等，合計(jì)總供暖面積約308000平米。以前是燒煤供暖的，2005年夏季進(jìn)行了煤改氣工程，所以2005-2006供暖季是天然氣供暖。
    二．調(diào)查過程：我小區(qū)本季供暖時(shí)間為11月15日至3月15日。我會(huì)勘查鍋爐房及配電室共六次，分別是11月13日、11月27日、12月3日、12月12日、2月15日和3月17日，有白班和夜班兩個(gè)時(shí)段。每次均查表并記錄數(shù)據(jù)。采暖季節(jié)的生活熱水是供暖的副產(chǎn)品，通過熱交換即可產(chǎn)生生活熱水，不需另外啟動(dòng)生活熱水鍋爐單燒。
    三．勘查結(jié)果數(shù)據(jù)：
    a)天然氣：共消耗2449000立方米；
    b)用電：每月約23萬—25萬度，物業(yè)公司提供了此數(shù)據(jù)；
    c)用水：鍋爐補(bǔ)水平均每天十幾噸，最多三十幾噸；
    d)從物業(yè)公司提供的鍋爐采購合同看，五臺(tái)新燃?xì)忮仩t的合同價(jià)是454萬(設(shè)備294萬，設(shè)計(jì)建設(shè)安裝等160萬)，其中三臺(tái)10噸爐，供暖用，二臺(tái)5噸爐，生活熱水用。另外，轉(zhuǎn)讓原來的五臺(tái)燃煤鍋爐還能收回一定款額；
    e)每次勘察都看到有二-三名鍋爐工當(dāng)班；
    f)副產(chǎn)品生活熱水，每月售出約6000噸，每噸11.90元。
    成本分項(xiàng)核算：參照發(fā)改委的價(jià)格文件，鍋爐用天然氣每立方米1.80元；物業(yè)公司聲稱其采用的是商業(yè)用水每噸5.60元；商業(yè)用電每度0.725元，姑且就以此價(jià)核算如下：
    1.天然氣：2449000立方米 X 1.80元/立方米 = 4408200元
    2.電：240000度/每月 X 0.725元/度 X 4月 = 696000元
    3.補(bǔ)水：30噸/天 X 120天 X 5.60元/噸 = 20160元
    4.鍋爐系統(tǒng)折舊，按承壓鍋爐折舊標(biāo)準(zhǔn)十五年計(jì)算，其中三臺(tái)采暖爐簡(jiǎn)單估算300萬，配套系統(tǒng)估算200萬，總共每年共折舊33.4萬。如果計(jì)入舊鍋爐的轉(zhuǎn)讓回款，折舊費(fèi)應(yīng)有相當(dāng)幅度的減小。
    5.維修輔料等按系統(tǒng)折舊費(fèi)的20%估算為6.7萬。
    6.人工按 10人計(jì)（輪休、值班等，每班二-三人，總計(jì)最多10人），按平均月工資2500元估算，每年供暖期加維護(hù)，按6個(gè)月工作量計(jì)算，工資約 10 x 2500 x 6 = 150000元
    7.生活熱水收入：6000噸/月X（11.90-5.60）元/噸 X 4月 = 151200元
總成本：
4408200+696000+20160+334000+67000+150000-151200=5524160元；每平米供暖成本約5524160元/308000平米 = 17.94元/平方米
    以上已經(jīng)是寬打?qū)捤懔耍词顾闵峡赡艿恼`差部分，總成本不應(yīng)超過人民幣600萬元，則每平米供暖成本最高6000000元/308000平米 = 19.48元/平方米。   補(bǔ)充說明：依照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于供熱企業(yè)稅收問題的通知（財(cái)稅<2004>28號(hào)），向居民收取的采暖收入免征增值稅。   根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可以看出建筑面積每平方米30元的供暖價(jià)格含有太高的利潤空間，是暴利。因此，我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)實(shí)行自供暖的小區(qū)實(shí)行按實(shí)際發(fā)生成本的標(biāo)準(zhǔn)收取供暖費(fèi)，供暖單位的合理利潤空間應(yīng)是6%-8%。
    據(jù)媒體透露，北京朝陽園小區(qū)經(jīng)過成本調(diào)查核算，如果按30元/平米的標(biāo)準(zhǔn)收取供暖費(fèi)，則二年的費(fèi)用足可以供暖三年。我們小區(qū)吸取北京朝陽園業(yè)主的經(jīng)驗(yàn)，今年具體實(shí)施了采暖成本核算的實(shí)驗(yàn)。從互相印證的結(jié)果看，我們勘查核算的成果也是真實(shí)準(zhǔn)確的。

太月園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
2006年5月25日