昨晚，或是萬科與房地產從業者的難眠之夜。記者獲悉，2025年1月17日凌晨，萬科執行董事、總裁、首席執行官祝九勝更新了微信個人朋友圈。 這則朋友圈中，祝九勝轉發了一則宣傳泊寓短租業務的推文，并配文稱“節前出差、春節團聚、節后返工、短暫過渡，選商旅短租，連住更實惠~”。 此前一日，1月16日晚間，據《經濟觀察報》報道，祝九勝已于1月15日被公安機關帶走。該消息在坊間迅速發酵。當晚，記者就此事向萬科方面媒體負責人求證，僅獲得“正在核實”的回復。17日，《經濟觀察報》的報道已刪除。 截至發稿，萬科方面未就此事予以公開回應。祝九勝發文，疑似對其“被帶走”傳言的隔空回應。 歷時近4年，中國房地產的調整之深、時間之久，史無前例。作為中國房地產的一面“旗幟”，關于萬科的任何風吹草動，都會在行業掀起漣漪。2024年3月，萬科董事會主席郁亮也曾用“發朋友圈”的形式，隔空回應一則坊間傳言。 
因業績承壓，2023年3月，萬科曾公告表示，包括祝九勝在內的8位董事、監事、高級管理人員，自愿放棄2023年度獎金，自愿領取月薪稅前1萬元 。彼時，萬科2023年度業績會上，祝九勝公開表示，當前萬科融資的狀態還是正常的狀態，客觀說有壓力，但這一關能闖得過去。 當前萬科遭遇階段性經營性困難，流動性短期承壓。去年3月底，郁亮在萬科業績會上表示，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。 據克而瑞統計，萬科在2024年房企銷售業績排行榜中位居第五，銷售面積位居第一。2025年，萬科將迎來償債高峰，近期債券價格波動較大。 萬科的“九哥” 在業內，祝九勝被稱作“九哥”。過去十多年，祝九勝在萬科融資層面一直扮演關鍵角色。 對外場合中，祝九勝大多以溫和、幽默的形象示人，而據多位熟悉他的人士評價，在公司內部，祝九勝風格嚴厲，嗓門兒很大。這些年，除了萬科業績會和股東大會，祝九勝鮮少出現在公開場合。為數不多的公開交流中，他均側重于介紹萬科與各類金融機構的合作情況。 據公開信息，1969年出生的祝九勝，現任萬科董事、投資與決策委員會委員、總裁、首席執行官，同時兼任長租公寓事業部（BU）首席合伙人，1993年獲得中南財經政法大學經濟學碩士學位，2003年獲得中南財經政法大學經濟學博士學位。進入萬科前， 曾在銀行系統工作多年。 整體來看，祝九勝的主要職業生涯分為兩個階段。 從1993年到2012年，祝九勝在中國建設銀行股份有限公司深圳市分行工作，歷任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經理、公司部總經理、分行副行長等職務。 2012年，祝九勝加入萬科。2012年至2015年，祝九勝任公司高級副總裁。2016年至2018年1月任萬科合營企業深圳市鵬鼎創盈金融信息服務股份有限公司董事長兼總經理。2018年1月31日，祝九勝接替郁亮出任萬科首席執行官、總裁。2022年，祝九勝開始直管長租公寓業務。 據萬科2023年年報，祝九勝還兼任易居（中國）企業控股有限公司（2048.HK）非執行董事；并曾兼任徽商銀行股份有限公司（03698.HK）非執行董事、綠景（中國）地產投資有限公司（00095.HK）獨立非執行董事、深圳市康達爾（集團）股份有限公司（000048.SZ）董事。 祝九勝真正進入公眾視野，是在2018年。彼時，市場對于這位接棒郁亮“萬科總裁”職位的人物并不熟知。為此，郁亮專門陪同祝九勝，召開了一場媒體見面會。2018年2月1日，深圳萬科總部，郁亮、祝九勝一起邁入會場。當時郁亮稱“低調不愿亮相”，他說，“把鏡頭留給祝九勝吧！” 那次發布會上，祝九勝言語不多，但郁亮評價他——萬科內部會議中觀點犀利的“大炮”。 為什么選擇祝九勝做總裁？當時郁亮從三個方面作了回應：一是，祝九勝管的部門，在他管理的時間里一直是最佳部門；二是，祝九勝是一個很犀利的、經常發出不同意見的人；三是，他愛讀書，他的思考能力、總結能力和理論功底都非常不錯。 彼時，郁亮說，萬科以現金流為基礎，來源于祝九勝的努力。祝九勝履職萬科總裁的第一年，萬科銷售額達到6069億元，創下新高，同比增14.54%。不過，也正是在那一年的9月，郁亮在萬科南方區域9月季度例會上喊出“活下去”的口號。兩年后的2020年，萬科業績邁上7000億臺階。 “瘦身”一年，萬科將迎償債高峰 自2021年起，中國房地產開啟深度調整，萬科銷售額也一路下滑。走到2024年，萬科或許真正嘗到了“活下去”的苦痛與艱難。 據最新業績公告，2024年，萬科累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米，合同銷售金額2460.2億元。而2023年，萬科累計合同銷售面積為2466萬平方米，開發業務銷售金額3761.2億元。 對比往年，2024年萬科合同銷售面積同比下降26.57%，合同銷售金額下降34.59%。2024年前三季度，萬科營收為771.16億元，同比下降近三成；歸母凈利潤為虧損80.90億元，同比下降231.73%。 為應對行業下行和自身債務壓力，萬科積極調整。 2024年4月召開的萬科2023年度股東大會上，郁亮曾詳解“一攬子方案”，主要包括兩個階段。 第一階段，堅定“瘦身”，調整融資模式，降解風險。具體而言，聚焦綜合住宅/社區開發、物業服務、租賃公寓三項主業，退出其他業務，清理和轉讓非主業財務投資；堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元；同時，主動完成融資模式轉型。 第二階段，萬科將聚焦主業，做精業務，成為行業產品標桿、服務標桿。 針對當前市場高度關注的公司融資進展和銀團貸款落地情況，祝九勝表示，得益于銀行支持和自身努力，融資已逐漸好轉，對后續進展充滿信心。承接3月業績推介會的表態，祝九勝再以“三重山”回應了如何應對階段性流動性挑戰的問題，并強調了針對上述挑戰的三項工作重點。 一是，不折不扣落實房地產融資協調機制（白名單），能報盡報，能上盡上，目前集團已有59個項目申請納入白名單；二是，大力推進經營性物業貸，作為“雙利手”，既可以解決歷史上的存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性；三是，銀團貸款，目前取得了眾多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進中。 對于債務壓力，2024年年初舉行的萬科2023年年度業績說明會上，祝九勝曾發聲解釋：“萬科長期以來跟銀行都是良好的基于戰略、基于長期的合作關系。當行業下行，銷售下滑、回款減少情況下，銀行在風險防范方面是我們的同盟軍。” 從成果來看，據萬科2024年三季報，2023年至2024年，萬科累計盤活置換新項目36個，合計優化及新增產能474億元；推進大宗資產交易方面，2024年1~9月實現大宗交易簽約金額 232.6 億元（含印力資產交易及REIT發行），涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等41個項目，遍布全國17個城市。 據財報，截至2024年9月底，萬科有息負債合計3276.1億元，其中一年以上有息負債占比為64.4%。同期，萬科已完成197億元公開債務的償還，年內已無到期的境內外公開債券。此外，2024年1~9月，萬科合并報表新增融資與再融資774億元。 不過，2025年，萬科將迎來償債高峰，債務壓力較大。Wind數據顯示，萬科一年以內到期的境內債務約326.45億元。公開市場方面，2025年萬科境內外累計到期債券共9只，總規模高達215.9億元。近期，萬科債券價格波動較大，在1月16日有多只債券觸及盤中臨時停牌。 今年1月上旬，對于債券兌付問題，萬科曾回應媒體稱，針對2025年將要到期的公開債務，公司會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金。公司將通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。 目前，萬科是業內僅存的少數幾家尚在“安全期”內的龍頭房企。如分析人士所言，萬科的債券價格波動，對全行業債券價格和利差都不免產生影響，而這些房企是否能夠維持剛兌，已成為房企風險是否會向央國企蔓延的底線。 據克而瑞統計，萬科在2024年房企銷售業績排行榜中位居第五，銷售面積位居第一。拿地方面，萬科權益拿地金額排第61位，拿地金額約為47億元，全口徑新增貨值211億元，權益新增貨值167億元，在行業中排第39位。
郁亮 來源：視覺中國
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